Korttidsutleie (Airbnb, HomeAway, Booking.com, Tripadvisor etc.)

Kommunal- og distriktsdepartementet har utarbeidet en veileder som skal bidra til å gjøre kommunenes vurderinger enklere når de skal avgjøre om korttidsutleie av bolig krever søknad om bruksendring, og eventuelt dispensasjon fra gjeldende arealplan. Veilederen gir blant annet en oversikt over gjeldende regelverk. Den beskriver også flere typiske situasjoner hvor det kan oppstå spørsmål om korttidsutleien er forenlig med boligformålet.  Les veilederen her.

Hva regnes som korttidsutleie?

Korttidsutleie betyr utleie av en bolig eller deler av en bolig fra én natt til noen uker, og skiller seg tydelig fra ordinær, langtidsbasert boligbruk. Slike utleierelasjoner kan variere fra sporadiske leieforhold til mer profesjonell og omfattende virksomhet gjennom året. 

 

Hvorfor er dette viktig for kommunene?

Korttidsutleie påvirker både leiemarkedet og bomiljøet. Flere norske kommuner opplever allerede at boliger tas ut av det ordinære leiemarkedet og benyttes til hyppig korttidsutleie, noe som bidrar til færre tilgjengelige boliger, økte leiepriser og belastning på nabolag gjennom mer trafikk og støy. 

For kommunen som plan- og bygningsmyndighet handler det om å vurdere om bruken fortsatt ligger innenfor boligformålet, eller om omfang og organisering gjør at boligen i praksis fungerer som et hotell eller annen næringsvirksomhet.

 

Når kan korttidsutleie kreve søknad?

Veilederen beskriver flere forhold som kan gjøre at korttidsutleie utløser krav om søknad om bruksendring:

  • Hyppige og mange kortvarige leieforhold over tid
  • Profesjonell organisering – f.eks. markedsføring på bookingsider, tilbud om renhold, kundestøtte eller nøkkeltjenester
  • Merkbar påvirkning på bomiljøet, som økt trafikk, støy eller uforutsigbarhet
  • Fysiske tilpasninger som oppdeling i flere boenheter eller hotellpregede løsninger

Når slike forhold er til stede, kan virksomheten falle utenfor det som regnes som ordinær boligbruk og dermed være i strid med reguleringsformålet.

 

Hva betyr dette for boligeiere?

Boligeiere står fortsatt fritt til å leie ut egen bolig, også i korte perioder, men omfang og organisering avgjør om det er nødvendig med søknad. Sporadisk utleie anses normalt uproblematisk, mens mer systematisk og kommersielt preget aktivitet kan kreve kommunal godkjenning.

 

Smøla kommune følger opp utviklingen

Den nye veilederen gir tydelige retningslinjer for hvordan kommunene kan vurdere korttidsutleie og sikre en balansert utvikling mellom fast bosetting, næringsaktivitet og gode bomiljø. Smøla kommune vil bruke veilederen aktivt i sin saksbehandling og veiledning til innbyggere som vurderer utleie av bolig.

Sjekkliste for deg som vurderer korttidsutleie av bolig

Før du starter korttidsutleie (Airbnb, Booking.com, etc.), bør du gå gjennom punktene nedenfor for å avklare om bruken fortsatt regnes som ordinær boligbruk, eller om den kan kreve søknad om bruksendring etter plan- og bygningsloven. 

 

1. Hvor ofte og hvor lenge planlegger du å leie ut?

  • ☐ Utleie skjer kun sporadisk (for eksempel i ferier)
  • ☐ Utleie skjer jevnlig gjennom året
  • ☐ Oppholdene varer bare noen dager eller uker av gangen
  • ☐ Det er mange utskiftninger av gjester

Hvorfor det er viktig: Hyppige og kortvarige opphold kan bety at bruken nærmer seg næringsvirksomhet og ikke lenger fungerer som normal boligbruk.

2. Hvem skal du leie ut til?

  • ☐ Leietakere som bor midlertidig, uten tilknytning til nabolaget
  • ☐ Turister eller andre som benytter boligen som overnattingstilbud
  • ☐ Leietakere som bor minst 30 dager

Merk: Selv om hver utleieperiode varer over 30 dager, kan virksomheten likevel falle utenfor boligformålet dersom den er hyppig, gjentagende og kommersielt organisert. 

3. Hvordan skal utleien organiseres?

  • ☐ Skal du bruke plattformer som Airbnb, Booking.com eller lignende?
  • ☐ Skal du tilby tjenester som:
    • Nøkkelutlevering
    • Kundestøtte
    • Renhold mellom opphold
    • Sengetøy og håndklær
    • Transport eller matservering

Hvorfor det er viktig: Profesjonell organisering og tilleggstjenester trekker virksomheten tydelig i retning av næringsvirksomhet. 

4. Kan utleien påvirke naboer og bomiljøet?

  • ☐ Forventes økt trafikk til og fra boligen?
  • ☐ Kan gjestebruk føre til støy eller uforutsigbar aktivitet?
  • ☐ Blir det mange nye personer som ferdes i området jevnlig?

Hvorfor det er viktig: Støy, trafikk og hyppige utskiftninger skiller seg fra det som er forventet i et boligområde. 

5. Har du gjort endringer i boligen for å tilpasse korttidsutleie?

  • ☐ Oppdeling i flere enheter (hyblifisering)
  • ☐ Egen inngang eller hotellpregede løsninger
  • ☐ Flere soverom eller tilleggstiltak for å ta imot mange gjester

Hvorfor det er viktig: Slike tiltak kan i seg selv være søknadspliktige og tyde på at boligen brukes mer som et overnattingstilbud enn som et hjem.

6. Hva sier arealplan og byggetillatelse om boligen?

  • ☐ Eiendommen er godkjent til boligformål
  • ☐ Bruken er i tråd med gjeldende reguleringsplan
  • ☐ Det finnes ingen bestemmelser som begrenser korttidsutleie

Merk: Selv om du eier boligen, kan reguleringsformål og byggetillatelse sette klare rammer for bruken. 

 

Hvis du svarte «ja» på flere av punktene ovenfor

Da kan virksomheten anses som næringslignende, og du må kontakte kommunen for å avklare om du må søke om bruksendring eller eventuelt dispensasjon. Send epost til: postmottak@smola.kommune.no

Hvis utleien er sporadisk og uten profesjonelle tjenester

Da er det som regel ikke søknadspliktig, men det anbefales likevel å melde fra til kommunen om du er usikker.

 

Kommunen benytter NotebookLM og annen KI så langt dette er relevant når vi lager innhold til nyhetsartikler.

Sist endret 27.03.2026 13:35