Overføring av fast eiendom ved arv, skifte og uskifte

Et privat skifte innebærer at arvingene selv gjennomfører arveoppgjøret etter en persons død. Dette kan gjøres med eller uten bistand fra en advokat, og det er frivillig å velge mellom privat eller offentlig skifte.

Skjema:

• Erklæring om privat skifte av dødsbo
• Hjemmelserklæring i forbindelse med arv, skifte og uskifte

Skifteprosessen:

1. Beslutning om Privat Skifte: Dette bør avgjøres innen 60 dager etter dødsfallet. Hvis du trenger mer tid, kan fristen utsettes ved å informere retten.

2. Erklæring til Retten: Når det er bestemt å gjennomføre et privat skifte, sendes en erklæring til retten.

3. Mottak av Skifteattest: Retten sender ut en skifteattest som viser hvem som er arvinger og hvem som er ansvarlig for den avdødes gjeld.

4. Håndtering av Gjeld og Verdier: Den eller de som er ansvarlige for skiftet, skal betale gjeld og regninger, og fordele verdier og eiendeler blant arvingene i henhold til arveloven eller testamentet, hvis et slikt foreligger.

5. Tinglysing av Eiendom: Skifteattesten sendes til Kartverket sammen med et skjema for hjemmelserklæring ved arv, skifte og uskifte for å tinglyse overføring av eiendom.

Viktige Punkter:

• Arvinger som velger privat skifte overtar ansvaret for den avdødes gjeld. Det er derfor viktig å sikre at boets verdier overstiger gjelden før man påtar seg ansvaret.

• Ved usikkerhet om den avdødes gjeld kan arvingene utstede et "preklusivt proklama". Dette er en kunngjøring hvor alle kreditorer må melde inn sine krav innen 6 uker. Umeldte krav bortfaller, med noen unntak for pante- og skattekrav.

• Hvis boets brutto eiendeler er mindre verdt enn tre ganger grunnbeløpet i folketrygden (i 2023: 118.620 kroner), begrenses arvingenes ansvar for gjelden til boets midler etter begravelseskostnader.

• Det er viktig å avslutte abonnementer og medlemskap i den avdødes navn, forsikre eiendom og verdier under bobehandlingen, og sende inn skattemelding for dødsboet.

• Det bør settes opp en oversikt over hvordan arven er fordelt mellom arvingene, og alle arvingene bør undertegne denne.

Et uskifte innebærer at en gjenlevende ektefelle eller samboer overtar hele boet etter den avdøde, uten å dele det mellom seg og eventuelle felles barn. Dette er en rett som kan benyttes for å utsette arveoppgjøret til etter at begge foreldrene er døde.

Skjema:

• Melding om uskiftet bo
• Hjemmelserklæring i forbindelse med arv, skifte og uskifte

Uskifteprosessen:

1. Melding om Uskifte: For å ta i bruk retten til uskifte, må den gjenlevende sende en melding om dette til tingretten eller byfogden i den rettskretsen hvor den avdøde bodde.

2. Mottak av Uskifteattest: Retten sender ut en uskifteattest til den gjenlevende.

3. Tinglysing av Eiendom: For å få overført eiendommen til sitt navn, sender den gjenlevende inn uskifteattesten og en hjemmelserklæring til Kartverket for tinglysing.

Viktige Punkter:

• Uskifte gir den gjenlevende ektefellen eller samboeren full disposisjonsrett over den avdødes eiendeler, som de kan bruke og forbruke fritt, inkludert å selge fast eiendom til markedspris. Det er imidlertid begrensninger for å gi bort gaver som står i misforhold til boets formue, og salg av fast eiendom krever samtykke fra arvingene.

• Hvis avdøde hadde felles barn med den gjenlevende, har den gjenlevende rett til å unngå å dele boet med disse barna. Dette kalles å sitte i uskiftet bo, og barna må vente med å få sin arv til den gjenlevende også dør.

• Uskifte innebærer at den gjenlevende blir personlig ansvarlig for den avdødes gjeld.

• Særkullsbarn, dvs. barn avdøde har med en annen enn den gjenlevende, har rett til sin arv umiddelbart. Den gjenlevende kan kun overta boet uskiftet hvis særkullsbarnet gir sitt samtykke.

• Retten til uskifte faller bort hvis den gjenlevende gifter seg på nytt, men ikke hvis den inngår et nytt samboerskap. Arvingene kan imidlertid kreve skifte når et samboerskap har vart i mer enn to år, eller hvor de har, har hatt eller venter barn sammen.

• Gjenlevende har rett til å kreve at boet skal skiftes når som helst. Dette kan skje delvis med førsteavdødes arvinger, men da skal det være et tilsvarende oppgjør for alle arvingene.

• Hvis boet forblir uskiftet frem til den gjenlevende dør, skal det fordeles mellom de to ektefellenes/samboernes arvinger. Hvis dette utgjør en og samme arving-gruppe, blir det et ukomplisert oppgjør etter vanlige regler om skifte av dødsbo. Hvis arvingene ikke er de samme, splittes boet kvantitativt i to, enten i to like store halvparter, eller etter en brøk fastsatt i arveloven.

Et offentlig skifte av dødsbo betyr at tingretten, gjennom en oppnevnt bobestyrer, tar seg av arvefordelingen og booppgjøret. Dette er en prosedyre som vanligvis brukes når arvingene ikke ønsker, eller ikke er i stand til, å håndtere fordelingen av det avdøde etterlater seg.

Offentlig Skifteprosessen:

1. Bobestyreroppnevnelse: Tingretten sender en bobestyreroppnevnelse til den utpekte bobestyreren, som blir ansvarlig for å gjennomføre skiftet.

2. Overføring av Eiendom: Bobestyreren overfører avdødes eiendommer direkte fra den avdøde til de nye eierne med et skjøte. Bobestyreroppnevnelsen må sendes sammen med skjøtet til Kartverket for tinglysing.

Viktige Punkter:

• Bobestyreren fungerer som tingrettens forlengede arm og er ansvarlig for å gjennomføre skiftet og fordele arven mellom arvingene.

• Ved offentlig skifte påløper det gebyrer for å få skiftet gjennomført.

• Offentlig skifte kan være gunstig i situasjoner der avdøde hadde en komplisert økonomi, eller der arvingene mistenker at det kan være problemer med boet. Det kan også være tilrådelig når det er klart at det vil være vanskelig å komme til enighet om fordelingen av avdødes bo.

• Ved offentlig skifte overlates fordelingen til en utenforstående part (bobestyreren), noe som kan bidra til å redusere konflikter mellom arvingene.

• Hvis flere arvinger krav på samme gjenstand, kan tingretten avgjøre uenigheten, eller bestemme at gjenstanden skal selges hvis ingen av arvingene oppfyller vilkårene for overtakelse.

Ved arv skal alle arvingene som har overtatt gjeldsansvaret signere hjemmelserklæringen, som er et dokument for å overføre eiendomsrett. I tilfeller av uskifte, der gjenlevende ektefelle eller samboer overtar boet, skal de signere alene. Alternativt kan dokumentet signeres av en fullmektig, testamentsfullbyrder, advokat, megler eller eiendomsmegler.

Hvis arvingene bestemmer seg for å selge eller overføre en arvet eiendom til en enkelt arving, må de fylle ut et skjøte eller et skjema for overføring av hjemmel til andel i borettslag, i tillegg til hjemmelserklæringen. De arvingene som har påtatt seg gjeldsansvaret kan signere skjøtet alene. Riktig returadresse på skjemaene sikrer at faktura for gebyr og dokumentavgift sendes til riktig person.

Her finner du skjema og veiledning til skjøte

Når en person dør, kan det være hensiktsmessig at alle arvingene gir fullmakt til én av dem for å håndtere fordelingen av arv. Ved tinglysing, er det strenge krav til klarhet og form for fullmakten, som også må vitnes når den brukes til å overføre eiendommer eller borettslagsandeler.

Mer om fullmakt   Mer om vitner

Fullmakt

Hvis du ikke kan signere et dokument selv, har du muligheten til å gi en fullmakt til en annen person. Denne fullmakten må klart definere hvilke handlinger den tillater, og i mange tilfeller må den være vitnet.

Se eksempel

Fullmaktens innhold

Kartverket har strenge krav til en fullmakts form og innhold ved tinglysing. Fullmakten må klart indikere:

• Hvilken eiendom eller borettslagsandel den gjelder
• Hvem som gir fullmakten
• Hvem som mottar fullmakten
• Hvilke handlinger fullmektigen kan utføre

Hvis fullmakten gir rett til å signere på skjøte, overføring av borettslagsandel, pantedokument eller erklæring om arealoverføring, må fullmakten være bevitnet. Kartverket krever også at personen som gir fullmakten gir en erklæring om sin sivilstand.

Innsending til tinglysing

Når fullmektigen signerer et dokument som skal tinglyses, kan han/hun skrive "i henhold til fullmakt" i feltet for signatur. Fullmakten må alltid sendes sammen med dokumentene til tinglysing, som et nødvendig hjelpedokument for å vise at eieren har samtykket.

Personlige fullmakter

En fullmakt er grunnleggende personlig. Fullmektigen kan ikke overføre fullmakten videre til en annen person, med mindre det er spesifikt tillatt i fullmakten. En fullmektig kan ikke bruke fullmakten til å overføre en eiendom eller rettighet til seg selv, med mindre dette er spesifikt tillatt i fullmakten.

Ved tinglysing av dokumenter påløper det et tinglysingsgebyr for hvert enkelt dokument. For tinglysing i fast eiendom, er gebyret fastsatt til 585 kroner. I noen tilfeller, blir det også lagt til en dokumentavgift som utgjør 2,5 % av eiendommens markedsverdi.  Det finnes imidlertid unntak fra tinglysingsgebyret. Hvis overføringen skjer til en gjenlevende ektefelle eller samboer i uskifte, er det fritak for gebyret i henhold til forskrift om gebyr for tinglysing mv. § 4. I tillegg, etter etablert praksis, er det også gebyrfritak ved overgang av hjemmel til gjenlevende ektefelle ved gjensidig testament, ved arv i henhold til reglene om minstearv, og i tilfeller der gjenlevende ektefelle er eneste legalarving.

Les mer om dokumentavgift ved arv

Kartverket Tinglysing
Postboks 600 Sentrum
3507 Hønefoss

Ved overføring av eiendom må du ta kontakt med kommunen for å avklare konsesjonsforholdet på eiendommen. Konsesjonsforholdet må være avklart før dokumentene sendes for tinglysing.

Les mer om konsesjon ved tinglysing

Dersom en eller flere av arvingene har utenlandsk statsborgerskap og de ønsker å beholde eiendommen etter skiftet, må de først søke om D-nummer før overføringen kan tinglyses. Dette trinnet er imidlertid ikke nødvendig hvis eiendommen skal bli solgt eller direkte overført til en annen person.

• Arvinger og dødsfall i utlandet
• Søknad om D-nummer

Wenn einer oder mehrere der Erben eine ausländische Staatsangehörigkeit haben und die Immobilie nach dem Erbfall behalten wollen, müssen sie zunächst eine D-Nummer beantragen, bevor die Übertragung eingetragen werden kann. Dieser Schritt ist jedoch nicht erforderlich, wenn die Immobilie verkauft oder direkt auf eine andere Person übertragen werden soll.

• Erben und Sterbefälle im Ausland
• Antrag auf Erteilung einer D-Nummer

If one or more of the heirs have foreign citizenship and they wish to keep the property after the probate, they must first apply for a D number before the transfer can be registered. However, this step is not necessary if the property is to be sold or directly transferred to another person.

• Heirs and deaths abroad
• Application for a D-number

1. Overføring ved arv, skifte og uskifte | Kartverket.no: Når en person dør bør man overføre den avdødes eiendom til arvingene eller til en ektefelle eller samboer i uskiftet bo.

2. Overføring av eiendom som arv - Huseierne: Her får du nyttig informasjon om enkelte problemstillinger som kan dukke opp ved en overføring av eiendom fra foreldre til barn. Les om forskudd på arv.

3. Kan man gi bort fast eiendom fra et uskiftebo? - HELP Forsikring: Når man overtar en ektefelles bo i uskifte, forvalter man også arv fra førstavdøde. Lengstlevende råder som eier over boet, men arveloven setter likevel visse begrensninger.

4. Ny arvelov åpner for gavesalg av fast eiendom ved uskifte - Bing Hodneland: Ny arvelov er vedtatt og trådte i kraft 1. januar 2021. Den åpner for at gjenlevende ektefelle som sitter i uskiftet bo kan gi bort eiendom.

5. Arveoppgjør: En komplett guide (uskiftet bo, ektefelle, særkullsbarn) - Advokatsmart: Den nye loven inneholder regler om arv og skifte av dødsbo, og erstatter tidligere regler.

6. Arv av eiendom: Din store guide – Codex Advokat - Familierettsadvokater.no: Ved overføring av eiendom fra avdøde må det sendes inn en hjemmelserklæring ved arv, skifte eller uskifte. De arvingene som har rettigheter til verdiene etter avdøde gjennom arveloven eller testament, og som fremgår av en skifteattest eller uskifteattest, kan sende inn en slik hjemmelserklæring.